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29/08/2016

Il contratto di affitto si perfeziona quando l'immobile viene consegnato al conduttore

Sentenza 1473 del 26/04/2016

 

La sentenza in questione ha ribadito che la consegna del bene al conduttore costituisce la prestazione fondamentale a cui è tenuto il locatore per attuare il diritto al godimento del bene.

 

L’obbligo del conduttore di versare il corrispettivo di tale beneficio economico sorge solo a fronte dell’acquisita disponibilità e della possibilità di godimento dell’immobile.

La sentenza è arrivata in seguito a un caso che riguardava un conduttore il quale, trovandosi nella necessità di disporre di un terreno su sui realizzare un impianto di telecomunicazioni con necessarie strutture, aveva stipulato un contratto di locazione, subordinandone però l’efficacia all’ottenimento delle necessarie autorizzazioni urbanistiche e concordando che il pagamento del canone sarebbe decorso dal “mese successivo alla data di inizio dei lavori” di posa dell’impianto stesso.

Le pratiche amministrative, prodromiche allo svolgimento di tale attività si erano però protratte nel tempo, al punto da lasciare ben presumere una conclusione del contratto per mutuo consenso. Nove anni dopo la stipula del contratto il locatore, che non aveva mai percepito il canone d’affitto, ne ha richiesto giudizialmente il pagamento. Il conduttore si è opposto, sostenendo, tra l’altro, di non avere mai ricevuto in consegna il bene oggetto del contratto, non essendosi realizzata la condizione cui era stata sottoposta l’efficacia della locazione.

Al giudice di primo grado è risultato provato, da un lato, la stipula di un contratto sottoposto a condizione risolutiva e, dall’altro, la mancata richiesta per lungo tempo da parte del locatore del pagamento dei canoni dovutigli.

Da qui la decisione di ritenere risolto il contratto per effetto della comune volontà dei contraenti, rinvenuta questa nella mancata messa a disposizione del terreno mediante la tipica consegna delle chiavi (peraltro prevista in contratto) e nel mancato pagamento del canone protrattosi per oltre nove anni, senza che il locatore si sia mai premurato di almeno sollecitarlo.

Proposto appello, anche i giudici di secondo grado non hanno avuto dubbi nel ritenere risolto il contratto per difetto della formale immissione del conduttore nel bene, nonostante le motivazioni addotte dall’appellante a giustificazione della mancata consegna delle chiavi e del pagamento dei canoni, fatto questo dovuto a prescindere della richiesta preventiva.

Il primo obbligo del conduttore è dunque quello di consegnare la cosa in buono stato di manutenzione, perché così dispone l’articolo 1575 del Codice civile. Acquisita la disponibilità del bene e la possibilità di farne uso, il conduttore è tenuto a corrispondere il corrispettivo pattuito, non essendo sufficiente la registrazione del contratto a confermarne l’esistenza e la validità.

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